Seguimos con el análisis del pronóstico de la compraventa de viviendas para 2021. Después de comentar el aumento de la demanda de viviendas y su cambio de tendencia, nos centramos en la previsión sobre la evolución de los precios de la vivienda, según las opiniones de los expertos inmobiliarios consultados.
Miguel Ángel Peña, CEO de Residencial de Grupo Lar, precisa que no espera cambios relevantes en los precios de vivienda nueva. Mientras que sí estima que se consolide la recuperación del número de compraventas a cifras previas al coronavirus.
Situación coyuntural, por lo que se aguantan los precios
Iñaki Unsain, es personal shopper inmobiliario y presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI). Destaca que “propietarios y compradores saben que esta es una situación coyuntural, ligada a una solución sanitaria que parece que ya se ha encontrado”.
Así, Unsain afirma que “todo aquel que no esté desesperado está aguantando los precios. Entonces los precios no están cayendo como cabría esperar hace unos meses”, cifrando entre un 3% y un 4% el abaratamiento de los precios de oferta. Aunque “lo que se cierra en notarías lo veremos más tarde, porque esas cifras llegan con un trimestre de retraso y lo veremos al principio de 2021”.
El personal shopper inmobiliario calcula que “la bajada real es de un 7-8% de media. Si bien es cierto que aquellas personas que tienen que desprenderse de su vivienda porque necesitan liquidez o tienen negocios que no ingresan ni un euro a lo mejor han aceptado un descuento del 15% o el 20%”. Aunque precisa que se trata de casos particulares que no reflejan la media, “aunque tampoco sean casos aislados”.
De cara a 2021, Iñaki Unsain estima que la situación de abaratamiento moderado se mantendrá hasta verano, “hasta que se haya administrado la vacuna y la rueda económica vuelva a girar”. Mientras que a partir de ahí prevé “un repunte de precios, veremos no solo una solución sanitaria y luego una meseta de 2 trimestres como mínimo de precios estancados hasta que la gente se recupere”. Y señala la influencia del mercado local.
Reajuste por el aumento del esfuerzo de las familias
Silvia Escámez, CCO de Finteca y directora de Prohipotecas, apuesta por la continuación de “la desaceleración que se viene percibiendo desde el 2019”. No la atribuye al coronavirus sino al aumento de la tasa de esfuerzo de las familias respecto al precio de la vivienda. Y que considera “un poco elevada actualmente respecto a la media histórica. Por lo que prevemos que haya un pequeño ajuste en torno al 5-10%, aunque no en todas las zonas”.
Mientras, los portavoces de Idealista coinciden con el experto en que “los propietarios se han apoyado en lo coyuntural de la crisis y en la esperanza de una pronta recuperación para mantener sus expectativas intactas”. Destacan que solo han detectado caídas de precios en Barcelona y Madrid. Mientras que en el resto del país “los precios de las viviendas en venta se han mantenido prácticamente estables durante todo el año”.
Se descartan fuertes caídas en los precios
Sin embargo, los analistas del portal inmobiliario apuntan que “nada hace pensar que esta tendencia vaya a cambiar en los próximos meses”. Descartan las fuertes caídas de precio que se pronosticaron al inicio de la pandemia. Y apuestan por que “el entorno socio-económico podría producir justo el efecto contrario: una ralentización de las caídas y un ajuste al alza a lo largo del próximo ejercicio”.
Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, concuerda con esta estimación. Asegura que “la evolución macroeconómica, que está sufriendo una afectación dispar hasta la fecha, marcará el volumen de transacciones y este, a su vez, los posibles ajustes adicionales en precios residenciales”. Y apunta que estos han comenzado a moverse a la baja en el segundo semestre de 2020.
Mientras, Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, estima que “la caída de precios del 10% que se preveía para el 2020, se repercutirá entre el 2021 y el 2022”. Aunque destaca que su movimiento “será muy heterogéneo y podrán presentarse oportunidades muy interesantes en todo el territorio nacional para los compradores que dispongan de ahorro previo”.
Por su parte, Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa, también afirma que “la pandemia no está afectando claramente a los precios” del mercado de segunda mano. Por que los propietarios “se están resistiendo a bajar precios. La vivienda en venta está siendo muy demandada y, de momento, los propietarios no están necesitando bajar los precios para vender”.
Sin embargo, López reconoce que a finales de 2019 se produjo “un cambio de tendencia en los precios” que puso fin a “casi 4 años de subidas ininterrumpidas” y dando inicio al abaratamiento que se ha producido en 2020. En noviembre, la tendencia ha vuelto a cambiar “y vuelve a subir un 0,7% después de 11 meses seguidos de caídas”.
Asimismo, señala que “el auge actual por la compraventa puede hacer que los precios registren pequeñas subidas y bajadas durante parte del 2021”. Aunque descarta caídas drásticas en el mercado de segunda mano dado que considera que “se encuentra actualmente un 37% por debajo de los máximos y no ha recuperado su valor máximo”.
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Fuente: Business Insider España